¿Comprar un piso como bien de inversión para alquilarlo o invertir en bolsa? El ladrillo siempre ha sido uno de los faros que han guiado las decisiones de muchos inversores. Pero la bolsa no tiene nada que envidiar.
Compra ladrillo que nunca baja. Antes del pinchazo de la burbuja, esta era la frase mágica que colocaba a muchos ciudadanos en 'modo pelotazo'. Se compraba un piso hoy con la intención de venderlo mañana un 20% más caro. O mejor aún, se cerraba el negocio sobre plano para recoger las ganancias sin tan siquiera pisar la vivienda.
Y mientras esta cultura popular estaba en la cresta de la ola, la bolsa plantaba cara a esta dura competencia con sus armas de siempre; buenas empresas, beneficios, dividendo y rentabilidad. Sin embargo, el mito del ladrillo como bien de inversión siempre ha sido cuestionable. Y más ahora que el sector se ha venido abajo.
Desde el punto de vista de la utilidad, no hay comparación posible entre vivienda y bolsa. Un piso es sin duda la mejor inversión porque la utilidad que proporciona a quienes viven en él es superior a lo que se pueda ganar en los mercados financieros. O como dicen los economistas, el coste de oportunidad de comprar vivienda (en este caso, la rentabilidad en bolsa) es siempre inferior al beneficio del propio piso. Otra cosa distinta es pensar en la vivienda como bien de inversión, como manera de canalizar el ahorro. Y aquí si que hay que hacer algunos matices importantes, como señala Juan B. Serrano en el libro "El inversor tranquilo", de la editorial Díaz Santos.
1.- Según reconoce Serrano en una entrevista con Finanzas.com, la vivienda es un bien valioso, sobre todo en España, que es una zona muy atractiva. Pero cuidado, una vivienda que no se use es una mala inversión porque su mantenimiento es costoso. Hay que pintarla, arreglarla, mantenerla, pagar la luz, el agua, los impuestos...Si estimamos que el coste de mantenimiento anual es del 1% de su valor, en cien años habremos gastado en mantener la vivienda una cantidad igual a lo que nos ha costado.
2.- Por el contrario, y tomando como ejemplo el Dow Jones, su revalorización real en los últimos cien años, incluidos dividendos y descontada la inflación, es del 6,08%. Eso implica que para que una vivienda alquilada hubiese sido tan rentable como la bolsa en los últimos cien años, deberíamos haber obtenido una rentabilidad anual por el alquiler igual a ese 6,08% después de pagar los gastos de mantenimiento. Y eso es muy difícil de conseguir con la vivienda, apunta Serrano.
3.- No es verdad que el precio de las casas no baje. Lo hemos visto en España y también en Estados Unidos. Pero antes del pinchazo de la burbuja, los inversores no lo tenían tan claro. La volatilidad histórica de la vivienda en Estados Unidos durante los últimos años ha rondado el 6%.
4.- Todos podemos comprar acciones, pero no es posible que todos compremos casas para alquilar. "No tiene sentido que yo tenga tres casas para alquilarle a usted y usted tenga otras tres para alquilármelas a mí", explica Serrano. No necesitamos tantas casas ni podemos ocuparlas.
5.- Invertir en vivienda conlleva muchos más gastos que invertir en bolsa. De entrada, hay que pagar por un piso el 7% del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, a lo que hay que añadir entre el 1% y el 3% en gastos de registro y notaría. En total, los gastos rondan entre el 8% y el 10% del valor de la vivienda. Pero las comisiones y gastos para comprar acciones oscilan entre el 0,2% y el 0,5%.
6.- Para comprar una buena casa hace falta bastante dinero. Por eso mismo, mucha gente invierte en viviendas de baja calidad y en zonas poco atractivas, lo que a largo plazo termina por no ser rentable. Por ejemplo, con 200.000 euros se puede comprar hoy una vivienda normal en un barrio alejado del centro de una gran ciudad. Pero "es difícil que a largo plazo esta sea una buena inversión", admite Serrano. Sin embargo, con ese mismo dinero, se puede invertir en 20 buenas compañías de la bolsa española y muy probablemente se obtendrá una rentabilidad mayor a largo plazo. La razón es que la vivienda no tiene "la rentabilidad derivada del crecimiento de la economía y los beneficios que sí tiene la bolsa", apunta Serrano.
7.- La inversión en vivienda no permite diversificar a la mayoría de los inversores, que deben poner todos sus ahorros en un solo bien. Por el contrario, la diversificación de las inversiones es una de las claves para tener éxito en bolsa. Además, alquilar una vivienda implica riesgos importantes; por ejemplo, el inquilino puede no pagar el alquiler o causar daños a la casa.
8.- Gestionar una cartera de acciones es más fácil que gestionar un patrimonio inmobiliario, apunta Serrano. Comprar o vender una casa es más complicado y lleva más tiempo que hacer lo mismo con acciones. Por no hablar de que el mercado inmobiliario es menos líquido y transparente que el bursátil. En bolsa, las acciones se compran al instante al precio de mercado. Para comprar o vender una vivienda, pueden pasar meses o incluso años. Y el precio hay que negociarlo
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