De local comercial a vivienda: el cambio de uso es posible… y rentable

       

Ángel Tejero llevaba trabajando como tapicero en su taller del distrito de Hortaleza, en Madrid, desde hacía 30 años. Al llegar a la jubilación, liquidó su negocio e intentó vender el local, situado en una zona residencial. No tuvo éxito. Tampoco cuando lo puso en alquiler.
“Veía que no podía rentabilizarlo, que nadie iba a querer ahora un taller de tapicero, así que averigüé si existía la posibilidad de convertirlo en vivienda. Comprobé que es una práctica muy habitual. De hecho visité algunos locales reconvertidos en pisos cómodos y económicos. Por eso suelen despertar el interés de muchos compradores” explica Tejero.
Para José Luis Quesada, asesor inmobiliario, el cambio de uso es una decisión acertada bajo determinadas condiciones. “Ahora tenemos una máxima en el sector: hay que adaptarse a la demanda. Por eso, lo primero que se debe valorar es la situación del local o de la oficina. Es muy posible que en el extrarradio de una ciudad, una propiedad valga más como vivienda que como inmueble comercial, al contrario de si está en el centro: este cambio sería perder dinero, aunque cueste tiempo venderla o alquilarla. Y, por supuesto, hay que verificar si el local se ajusta a las condiciones que marca la ley para un nuevo uso” argumenta Quesada.
Las normativas pueden variar según las comunidades autónomas o las localidades, aunque el proceso administrativo que ha seguido Ángel Tejero en Madrid nos puede servir como referencia:

• En el ayuntamiento de Madrid le informaron de que solo está prohibido el cambio de uso de los locales comerciales ubicados en polígonos industriales.
• En el Plan General de Ordenación Urbana comprobó que el espacio mínimo permitido es de 25 m².
• En el Plan también se especifican las condiciones higiénicas y de ventilación de las que debe disponer cualquier vivienda, lo que afecta, por ejemplo, al tamaño de las ventanas.
• Se exige que el local dé a la calle o a un patio de manzana.
• La altura mínima de los techos debe ser de 2,50 metros.
• No está permitido construir piezas habitables bajo el nivel de calle.
• Deben disponer o, en caso contrario, se debe construir al menos una cocina y un baño.
• En el Plan General también se contemplan una serie de especificaciones técnicas que tienen que ver con la fachada, los accesos, la seguridad contra incendios…

Una vez que el tapicero jubilado supo que cumplía algunas de las condiciones básicas y que podía adaptarse a las demás con una reforma, solicitó con ese proyecto un permiso de obra. En un par de meses había transformado su viejo taller de 49 m² en una vivienda remozada de un dormitorio, con todas las instalaciones nuevas. Posteriormente, una inspección verificó que se ajustaba a la normativa y le concedió la licencia para el cambio de uso.
“Me gasté en la obra unos 50.000 euros. Además, pagué un 4% del coste total como impuesto por la licencia, y las tasas por la recogida de escombros. Tuve que pedir un crédito. Fue un riesgo, pero me ha compensado –afirma satisfecho Ángel Tejero–. El local está a pie de calle, frente a un aparcamiento y un parque, así que la ubicación es atractiva, y la casa ha quedado estupenda. Había puesto el local en venta por 30.000 euros. Ahora acabo de vender la vivienda por 120.000. He ganado casi 40.000 euros más con esta operación”.